共享經(jīng)濟下，聯(lián)合辦公成“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”新玩法創(chuàng)投
最終的成功模式，一定會來源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。
互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟沖擊下，曾經(jīng)順風(fēng)順水的商業(yè)地產(chǎn)，如今舉步維艱，一方面需要慢慢消化存量過剩的苦果，另一方面又要應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，仿佛互聯(lián)網(wǎng)就是一根最后的救命稻草。
2015年以來，包括SOHO的3Q、毛大慶的優(yōu)客工場、廣東的酷窩聯(lián)合辦公、上海的方糖小鎮(zhèn)等的，涉及到“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的各種全新的嘗試模式，正在為困境中的商業(yè)地產(chǎn)探尋出一條適合發(fā)展的新路。其中包含了商業(yè)地產(chǎn)元素、金融元素、互聯(lián)網(wǎng)元素、共享經(jīng)濟元素、Wework聯(lián)合辦公元素等諸多因素，紛亂復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)工具手段，進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式升級的大幕已經(jīng)徹底拉開。
總結(jié)和分析當(dāng)下的各種類型的創(chuàng)新項目和企業(yè)，其“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的核心邏輯也無怪乎以下幾種基本模式。
諸多模式的嘗試努力過程中由于參與主體基因的不同，其嘗試打造的核心競爭力的不同，諸多的模式都有著細微的差別。
模式一：以租代售，綜合運營
此類模式是基于一個基本前提，曾經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)僅僅落實到具體的商鋪和寫字作為一種標準化的商品簡單銷售模式的時代終結(jié)了，或者說已經(jīng)無法支撐起發(fā)展了，因此紛紛從曾經(jīng)的售賣到如今的出租，從簡單的出租到當(dāng)下的綜合運營。
淺層次的以租代售主要是進行一個概念的打造，包括所有時髦的概念都可以被使用上，諸如電子商務(wù)、O2O、創(chuàng)意、文化、跨境電商、聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)孵化器等等，其核心是以簡單的租金收入為主，而其所謂的概念和配套服務(wù)都是吸引商家入駐的手段而已，往往僅僅是停留在營銷的層面。
1、潘石屹SOHO的升級實驗
以SOHO為代表的一些商業(yè)地產(chǎn)商，將其核心業(yè)務(wù)從曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售升級成商業(yè)地產(chǎn)綜合運營，從簡單的出租式的運營1.0水平，向2.0、3.0運營升級。
潘石屹的SOHO中國開設(shè)的3Q空間，從創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)概念入手，在其存量業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，嘗試吸聚一部分非其傳統(tǒng)服務(wù)客戶的關(guān)注和入駐，進而嘗試用最小的代價吸引增量用戶，嘗試全新的運營模式。其中運用的手段包括媒體杠桿、聯(lián)合辦公概念杠桿、以及創(chuàng)業(yè)服務(wù)杠桿，甚至有一定成分的金融投資杠桿。其核心目的在于實現(xiàn)存量價值的再挖掘，以及全新模式的在探索。
采取以上模式的主體，往往都擁有過往的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，其核心出發(fā)點在于存量經(jīng)濟的盤活。
2、3W的社交場景切入
而高級層次的綜合運營，則意味著已經(jīng)完全脫離了存量地產(chǎn)商的身份羈絆，開始嘗試一種全新的運營模式，往往能夠從房地產(chǎn)外部重新審視這個行業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)視角，社交視角等等。
典型的包括3W，其核心價值在于借助創(chuàng)業(yè)咖啡的，搭建在地產(chǎn)場景模式下的社交場景，開始垂直細分人群的吸聚，并最終形成社群組織，開始進一步需求的挖掘。
而在圍繞創(chuàng)業(yè)人群的需求挖掘過程中，成功發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)孵化器運營這條道路，最終成就了專業(yè)化的孵化器（物理空間）運營能力，并開始了更大規(guī)模的擴展。
3、方糖小鎮(zhèn)的一體化運營
在高級層次的綜合運營模式中，方糖小鎮(zhèn)的運營能力不僅限于聯(lián)合辦公和創(chuàng)業(yè)服務(wù)，更為創(chuàng)新的是突破辦公場景的局限，通過連接背后的資本合作方和戰(zhàn)略合作伙伴的力量，開始圍繞服務(wù)人群對于工作場景（聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)服務(wù)）需求之外的，進行更多的生活服務(wù)場景的連接，包括在方糖小鎮(zhèn)入駐的團隊個人，可以在其合作伙伴華住酒店集團的相關(guān)酒店進行生活住宿，從而實現(xiàn)了更為一體化的服務(wù)。
4、優(yōu)客工場的多元化嘗試
而毛大慶雖然出身傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)，但是由于其始終作為職業(yè)經(jīng)理人的身份，因此當(dāng)其從萬科離職創(chuàng)辦優(yōu)客工場的時候，其作為職業(yè)經(jīng)理人的身份一時半會兒還無法徹底被改變，因此其追求的依然是核心的運營能力。
從毛大慶優(yōu)客工場的聯(lián)合發(fā)起人、發(fā)起股東的身份可以看出，一方面來自傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的大佬，把毛大慶當(dāng)做其全新商業(yè)模式的探索者和代言人；另一方面，更多的具有互聯(lián)網(wǎng)背景、創(chuàng)業(yè)服務(wù)背景和風(fēng)險投資背景的合作伙伴，意味著其作為互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)領(lǐng)域人士進入地產(chǎn)行業(yè)的一個突破口，毛大慶依然充當(dāng)著代言人的角色。
高舉高打的優(yōu)客工場，通過資本助力，到處拿地進行綜合運營，進而在鍛造自身對于商業(yè)地產(chǎn)的綜合運營能力，打造創(chuàng)業(yè)孵化器以及聯(lián)合辦公雙重概念，正好適應(yīng)了當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)實。
此類模式中，實施主體往往都帶有鮮明的跨界特征，要么是直接的跨界進入者，要么是摻雜著跨界者支撐力量。
模式二：垂直切入，地產(chǎn)O2O
此類模式，更多的參與主體來自曾經(jīng)的地產(chǎn)運營領(lǐng)域的企業(yè)，以及那些純正互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè)，通過技術(shù)平臺的開發(fā)，來解決傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化問題，包括利用互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化優(yōu)勢，實現(xiàn)更大范圍內(nèi)的信息對稱服務(wù)，從而實現(xiàn)資源的有效連接。
典型的代表為一些以CBD寫字樓出租為核心業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，諸如點點租、趣租等等辦公室租賃市場的互聯(lián)網(wǎng)平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段，實現(xiàn)寫字樓與提供方與需求方之間的信息連接，從而讓地產(chǎn)行業(yè)也真正O2O了一把。
這類服務(wù)的典型特征是技術(shù)驅(qū)動、輕模式，但是由于其未曾涉及到地產(chǎn)行業(yè)的核心產(chǎn)品供應(yīng)以及運營的核心層，往往面臨著主導(dǎo)權(quán)的缺失，無法真正擁有撬動整個行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級，未來發(fā)展還存在諸多的變數(shù)。一方面受到擁有強大線上數(shù)據(jù)的巨頭互聯(lián)網(wǎng)公司的挑戰(zhàn)，諸如房多多等，一方面又受到擁有傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資源地產(chǎn)商自我轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)+的深度影響。
模式三：地產(chǎn)入口，社群運營
相比較基于傳統(tǒng)地產(chǎn)背景的運營主體的以租代售綜合運營，另外一部分的擁有傳統(tǒng)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的從業(yè)者，開始嘗試突破地產(chǎn)行業(yè)本身的局限，拓展出以地產(chǎn)切入，最終實現(xiàn)從線下到線上，再到線下的3O（Offline2Online2Offline）模式，典型代表是酷窩。
雖然酷窩也被外界認為是Wework中國版的典型代表，通過共享經(jīng)濟手段來實現(xiàn)聯(lián)合辦公。然而透過其創(chuàng)始人莫萬奎最近的表態(tài)，可以明顯感受到其起于地產(chǎn)，卻最終聚焦社群運營的核心邏輯，與國外的Wework模式簡單純正的商業(yè)地產(chǎn)運營模式相比，中國版的Wework酷窩，更具有中國特色，從地產(chǎn)入手，以聯(lián)合辦公為起點，最終卻落腳于精英人群的社群運營，最終回歸到中國特色的“人”情社會。
酷窩通過在城市的核心地段，提供聯(lián)合辦公空間的方式，在一線城市迅速聚集一群社會精英人群，并通過他們的社交互動（包括辦公空間內(nèi)部的社交互動以及外部互動主體的引進），實現(xiàn)更大的精英社群的吸聚。
在此基礎(chǔ)上，通過開發(fā)線上APP產(chǎn)品，將線下社群拉到線上，實現(xiàn)更為廣泛的時空層面的更多的社交互動和服務(wù)提供，進而形成更為廣泛和用戶粘性較強的線上社區(qū)，并將社區(qū)中的各種資源，包括人力資源、智力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等，定向的挖掘出來，形成新的創(chuàng)新項目點，最終通過線下的實體辦公場景在內(nèi)的場景進行O2O落地，進而實現(xiàn)價值。
在此過程中，租金收入、服務(wù)收入、增值收入等都是支撐這樣商業(yè)模式的基礎(chǔ)收入，而更多的收入來自于社群運營的增值收入，其想象的空間巨大。
然而，通過線下實體的地產(chǎn)運營平臺，進行人群的吸聚和經(jīng)營，并最終形成線上更為體量規(guī)模大的社群，雖然模式清楚，但是線下地產(chǎn)切入口選擇意味著其模式的厚重，成本負擔(dān)十分巨大，如果不能夠在短時間內(nèi)形成每個線下實體的獨自盈利，意味著社群運營最后價值變現(xiàn)之前，此種模式很難支撐下去。
雖然從地產(chǎn)切入，最終落實到社群運營，整個商業(yè)模式具有十足的創(chuàng)新性，曾經(jīng)被視為主體的地產(chǎn)在此種模式中已經(jīng)變身一種切入主體的方式手段或者說切入口而已，而非整個商業(yè)模式的核心主體，卻是重要的支撐主體，然而這種切入口的成本代價相對較高也直接影響到了整個商業(yè)模式實現(xiàn)的難度的加大。
“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”無數(shù)條道路可以被選擇，無數(shù)種模式可以被嘗試，卻未必都將實現(xiàn)其最終的價值變現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)大潮沖擊地產(chǎn)行業(yè)的大背景下，不同的參與主體所采取的不同特色的嘗試路徑，都是我們探尋地產(chǎn)行業(yè)全新升級轉(zhuǎn)型的很好參照坐標。
無所謂成功失敗，因為最終的成功模式，一定會來源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。關(guān)注其各有不同的核心邏輯，才是真正洞察和更早發(fā)現(xiàn)通途的不二選擇。
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